Analiza variatiilor de profitabilitate și termenul de livrare pentru locuințe cu TVA redus

Luna septembrie 2026 se dovedește a fi crucială pentru contabili, având în vedere două subiecte importante care necesită o atenție sporită: analiza variatiilor de profitabilitate și termenul limită pentru livrarea anumitor locuințe care pot beneficia de cota redusă de TVA. Aceste teme sunt unite prin cerința de a demonstra realitatea economică și tratamentul fiscal aplicat, ceea ce devine esențial în contextul controalelor ANAF.

Recent, ANAF a intensificat controalele legate de variatiile de profitabilitate, punând accent pe situațiile în care profitul impozabil este diminuat fără explicații convingătoare. O scădere a marjei de profit nu reprezintă în mod automat o abatere de la reglementările fiscale, dar aceasta trebuie să fie susținută de documente și analize care să justifice evoluția declarată. De exemplu, o scădere bruscă a cifrei de afaceri, în condițiile menținerii cheltuielilor și personalului, poate atrage atenția organelor fiscale. În plus, abaterile de la marjele anterioare, fără modificări în modelul de afaceri, pot necesita verificări suplimentare.

Contabilii trebuie să fie vigilenți și să verifice documentația aferentă, inclusiv facturile emise, serviciile prestate dar nefacturate, avansurile și stornările. O bună practică este compararea lunară și anuală a cifrei de afaceri și a profitului impozabil, discutând abaterile semnificative cu administratorii și corelându-le cu documentele reale ale activității. De asemenea, este important ca orice modificare a prețurilor sau renunțarea la clienți să fie documentate corespunzător.

Pe de altă parte, Legea nr. 161/2026, în vigoare din 7 august 2026, stabilește 30 septembrie 2026 ca termen limită pentru livrarea anumitor locuințe care pot beneficia de cota redusă de TVA de 9%. Această măsură se aplică persoanelor fizice care au încheiat un contract de vânzare în avans până la 1 august 2025. Condițiile pentru aplicarea cotei reduse sunt stricte: locuința trebuie să fie livrată până la termenul menționat și să fie locuibilă la momentul livrării. De asemenea, suprafața utilă nu trebuie să depășească 120 mp, iar valoarea totală a locuinței, inclusiv terenul, nu poate depăși 600.000 lei fără TVA.

Pentru a beneficia de cota redusă, cumpărătorul nu trebuie să fi achiziționat o altă locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023. De asemenea, pentru contractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, este necesară dovada achitării integrale a unui avans de 20% din valoarea fără TVA până la 31 iulie 2025. Notarul are responsabilitatea de a verifica registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă și de a completa documentele necesare la autentificarea transferului.

În contextul acestor reglementări, este esențial ca dezvoltatorii și cumpărătorii să trateze 30 septembrie 2026 ca un termen final de livrare, nu ca o simplă formalitate. Documentarea realizată la timp poate transforma o explicație plauzibilă într-o poziție fiscală solid fundamentată. În concluzie, contabilii trebuie să fie proactivi în identificarea variatiilor neobișnuite ale veniturilor și marjelor și să păstreze explicațiile economice relevante la momentul faptelor, pentru a evita eventuale complicații în relația cu autoritățile fiscale.